第二十五章 老爷们儿的事,你别管!
重燃2003正文卷第二十五章老爷们儿的事,你别管!孙红兵摇了摇头,“这方面你确实不在这行不明白里面道道。
其实这27个产业园都有一个总体的解决思路,只是具体细节需要具体分析。
宋儒华当时拿地,拿的很便宜,地方上几乎是半卖半送,甚至有的地方压根儿没要钱。
比如潇湘省的星城,一分钱都没要,直接给了252亩。
这一点,放在当时,是招商引资的配套措施,放在现在Top要暴雷了,就是天大的罪过。”
卿云一听便明白了过来。
如果园区是正常使用状态还好,Top暴雷就暴雷,无所谓的。
无非是宋儒华和银行等债权人之间的债权债务关系处置问题,园区公司的股份划转,并不影响园区的正常运转。
就业人口在、周边消费在,没地方什么事。
但偏偏Top的27个园区,除掉西部产业园,其他的基本都是正在开工建设未完工的状态。
这一停,全是空置的烂尾楼,甚至还有很多地方全是空地。
舆论追责之下,招商引资的措辞又站不住脚,这地方的责任可就大了去了。
舆论嘛,它们只需要话题度,根本不管地方死活的,带起节奏来,吃瓜群众再一吆喝,再远见卓识的公人都顶不住的。
不做事,最轻松。
孙红兵也在发着牢骚,“多干多错,少干少错,不干不错,是个人都知道以后该怎么选。”
说道这里,他嗤笑了一声,“他们也不想想,郊区,穷乡僻壤的,地方拿什么来招商引资?
没有招商引资,哪来的就业岗位?到头来,那帮年轻人才会明白,他们砸掉的是自己的饭碗。”
卿云见状赶紧拉回话题,“孙哥,我还年轻,暂时没有去唱铁窗泪的想法。”
孙红兵闻言笑了笑,“怕啥?我唱了四年。”
不过他也没有再发牢骚,继续说着,
“宋儒华很聪明,所有的土地全部办了证的,地方还没办法收回来,现在都是市场经济,要讲契约的。
而且即使收回来,也带来不了利益,反而会被责难让别人白嫖了那么多年。
此刻,地方也迫切的需要把自己给摘出来。
只要我们承诺依规把土地款按照区域的住宅用地市价交齐,这算是用市场行为替他们合理解套,土地性质当然就能变。
有些地方,比如春城那里,我们可以为工业园区做商业配套,直接的增加地块的吸引力,地方也乐意。
但至于怎么交齐,几年交齐,这就需要谈了,这是后续处理的重点,但原则上都是各退一步的事情。
这一点,我的想法还是那晚我说的,在地价快速上涨的阶段,宁肯多付一点钱,把账期拉长,用金钱换时间。
三线城市快进快出的打短平快,一二线城市可以考虑稍微放慢节奏,等待房价的上涨。”
卿云呵呵了两声,“这个度需要测算一下,看看资金成本、机会成本和持有成本孰高孰低。
只要算的过账来,一二线城市我个人建议还是放慢节奏。
什么等待房价上涨?孙哥,不要那么俗气,我们只是在和时间做朋友嘛。”
他突然反应了过来,倒是自己的思维被后世的条条框框给圈住了。
这个年代,在国N条、国N+1、N+2、N+N条出台前,合法合规的土地变性确实不难。
孙红兵闻言愣了一下,而后不得不竖起了大拇指,“特么的还是你无耻些!”
捂盘就捂盘,还扯什么‘和时间做朋友’!
不过……
孙红兵心里微微一叹。
这毛都没长齐的小子,特么的和那逆天的高考成绩一般,是个十足的妖孽!
智柳吹捧他是‘能够一眼看穿行业本质的人’,此刻他认为,卿云更符合这句话。
商业,其实就是算账,账算的过来,怎么做都行。
他晃了晃脑子,手指点了点卿云拿出来的纸笔,端起了茶杯,
“我这块没什么问题了,不过,卿总,交易架构,你是不是可以明确了?
毕竟……
我这边立刻就需要启动。”
卿云笑了笑,而后一边在纸上比划着,一边缓缓说道,“整个交易很简单,我们采取五方换股的并购模式……”
“噗!”
孙红兵一个没忍住,嘴里的水喷了出来。
好在,他还有理智,没喷到卿云的脸上,危急之时侧头喷向了窗户。
“你特么的说的是人话不?五方?简单?”
孙红兵被气笑了。
这年轻人,口气挺大!
卿云嘿嘿的笑着,“是很简单啊,我们先成立一只伞型基金。”
他手里快速的纸上画着结构,“整个母基金的出资分成三级架构,母基金层面,
优先级资金我来负责找,固定年化利率大概在8%左右,同时享有10%的超额利润;
你现在账上的19.5个亿资金作为夹层资金,没有固定收益,享有70%的超额利润;
我出资5000万,作为劣后级资金,同样没有固定收益,享有20%的超额利润。
这个大框架你有没有异议?”
孙红兵闭上眼睛考虑了良久,“母基金层面原则上没有意义,但是,基金管理人层面,至少投决会我要有一票否决权。”
投向房地产市场的资金,这优先级资金的利息不算高。
当然也附带了超额利润的分享权,总体算下来条件很是正常。
他的资金作为夹层,超额利润的大半都归了他,不要利息也是应该的。
卿云点了点头,“合理。基金管理人,我们新注册一家公司来担任,我独资。
投决会三方各派一人,重大事项全票表决通过,非重大事项三分之二通过。”
孙红兵嘶了一声,不是觉得卿云吃独食,而是……
“你才18岁,就准备站在前台了?”
说罢,他舔了舔嘴唇,“小伙子,我必须给你个忠告,你这么单独的站出来,你岳父可就护不住你了。”
孙红兵一直以为卿云只是操盘,站台还是秦天川出面站台。
没想到最后是这个少年自己站了出来。
卿云疑惑的看了他一眼,而后双手一摊,无良的笑着,
“关我爸什么事?这所有的一切都是我自己的操作啊。
这个企业姓卿,不姓秦。”
孙红兵闻言顿时瞪大了眼珠子,伸出手指颤抖的半天说不出话来。
好半天,他皮笑肉不笑的开了口,
“卿总,你要明白一件事,你现在能做这件事,大家是看在你未来岳父的面子上的。
不然……”
他看了一眼旁边的秦缦缦,而后压低了声音,“你懂的!”
卿云笑了笑,耸了耸肩膀,“我懂啊。”
“你懂个屁你懂!你们还没有法律关系,谁特么的敢信你!你到哪儿去找优先级资金?”孙红兵顿时暴跳如雷。
当初他重新起家,也是智柳给的50万。
钱不过,但是智柳的金字招牌让他有了在市场上博弈的可能。
卿云递过去一支烟,“优先级资金你别管,你放心,肯定有。”
孙红兵推开他的手,暴怒着,“我放个屁的心!”
半响,他自己拿过了烟,皱着眉头没滋没味的抽了一口,然后抬头定定的看着卿云那张年轻的过分的脸庞,缓缓的开了口,
“你小子不会是在诈我吧?用我的夹层资金,再去市面上找优先级资金?”
空手套白狼是吧!
这种招数,孙红兵见多了。
他嗤笑了一声,“小子,这也不是不行,只要你手段高超,这也是一条路。
但你考虑过没,我现在在资本市场上的信用,几乎为零,我来做夹层,你找优先级可不是那么好找的。”
话虽然打了他自己的脸,但做生意,脸皮算个屁。
“我签无限连带责任担保。”
坐在另外一边做题的秦缦缦头也不抬,淡淡的说了一句。
孙红兵顿时心平气和了,气定神闲的吹着沫子喝着茶。
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其实这27个产业园都有一个总体的解决思路,只是具体细节需要具体分析。
宋儒华当时拿地,拿的很便宜,地方上几乎是半卖半送,甚至有的地方压根儿没要钱。
比如潇湘省的星城,一分钱都没要,直接给了252亩。
这一点,放在当时,是招商引资的配套措施,放在现在Top要暴雷了,就是天大的罪过。”
卿云一听便明白了过来。
如果园区是正常使用状态还好,Top暴雷就暴雷,无所谓的。
无非是宋儒华和银行等债权人之间的债权债务关系处置问题,园区公司的股份划转,并不影响园区的正常运转。
就业人口在、周边消费在,没地方什么事。
但偏偏Top的27个园区,除掉西部产业园,其他的基本都是正在开工建设未完工的状态。
这一停,全是空置的烂尾楼,甚至还有很多地方全是空地。
舆论追责之下,招商引资的措辞又站不住脚,这地方的责任可就大了去了。
舆论嘛,它们只需要话题度,根本不管地方死活的,带起节奏来,吃瓜群众再一吆喝,再远见卓识的公人都顶不住的。
不做事,最轻松。
孙红兵也在发着牢骚,“多干多错,少干少错,不干不错,是个人都知道以后该怎么选。”
说道这里,他嗤笑了一声,“他们也不想想,郊区,穷乡僻壤的,地方拿什么来招商引资?
没有招商引资,哪来的就业岗位?到头来,那帮年轻人才会明白,他们砸掉的是自己的饭碗。”
卿云见状赶紧拉回话题,“孙哥,我还年轻,暂时没有去唱铁窗泪的想法。”
孙红兵闻言笑了笑,“怕啥?我唱了四年。”
不过他也没有再发牢骚,继续说着,
“宋儒华很聪明,所有的土地全部办了证的,地方还没办法收回来,现在都是市场经济,要讲契约的。
而且即使收回来,也带来不了利益,反而会被责难让别人白嫖了那么多年。
此刻,地方也迫切的需要把自己给摘出来。
只要我们承诺依规把土地款按照区域的住宅用地市价交齐,这算是用市场行为替他们合理解套,土地性质当然就能变。
有些地方,比如春城那里,我们可以为工业园区做商业配套,直接的增加地块的吸引力,地方也乐意。
但至于怎么交齐,几年交齐,这就需要谈了,这是后续处理的重点,但原则上都是各退一步的事情。
这一点,我的想法还是那晚我说的,在地价快速上涨的阶段,宁肯多付一点钱,把账期拉长,用金钱换时间。
三线城市快进快出的打短平快,一二线城市可以考虑稍微放慢节奏,等待房价的上涨。”
卿云呵呵了两声,“这个度需要测算一下,看看资金成本、机会成本和持有成本孰高孰低。
只要算的过账来,一二线城市我个人建议还是放慢节奏。
什么等待房价上涨?孙哥,不要那么俗气,我们只是在和时间做朋友嘛。”
他突然反应了过来,倒是自己的思维被后世的条条框框给圈住了。
这个年代,在国N条、国N+1、N+2、N+N条出台前,合法合规的土地变性确实不难。
孙红兵闻言愣了一下,而后不得不竖起了大拇指,“特么的还是你无耻些!”
捂盘就捂盘,还扯什么‘和时间做朋友’!
不过……
孙红兵心里微微一叹。
这毛都没长齐的小子,特么的和那逆天的高考成绩一般,是个十足的妖孽!
智柳吹捧他是‘能够一眼看穿行业本质的人’,此刻他认为,卿云更符合这句话。
商业,其实就是算账,账算的过来,怎么做都行。
他晃了晃脑子,手指点了点卿云拿出来的纸笔,端起了茶杯,
“我这块没什么问题了,不过,卿总,交易架构,你是不是可以明确了?
毕竟……
我这边立刻就需要启动。”
卿云笑了笑,而后一边在纸上比划着,一边缓缓说道,“整个交易很简单,我们采取五方换股的并购模式……”
“噗!”
孙红兵一个没忍住,嘴里的水喷了出来。
好在,他还有理智,没喷到卿云的脸上,危急之时侧头喷向了窗户。
“你特么的说的是人话不?五方?简单?”
孙红兵被气笑了。
这年轻人,口气挺大!
卿云嘿嘿的笑着,“是很简单啊,我们先成立一只伞型基金。”
他手里快速的纸上画着结构,“整个母基金的出资分成三级架构,母基金层面,
优先级资金我来负责找,固定年化利率大概在8%左右,同时享有10%的超额利润;
你现在账上的19.5个亿资金作为夹层资金,没有固定收益,享有70%的超额利润;
我出资5000万,作为劣后级资金,同样没有固定收益,享有20%的超额利润。
这个大框架你有没有异议?”
孙红兵闭上眼睛考虑了良久,“母基金层面原则上没有意义,但是,基金管理人层面,至少投决会我要有一票否决权。”
投向房地产市场的资金,这优先级资金的利息不算高。
当然也附带了超额利润的分享权,总体算下来条件很是正常。
他的资金作为夹层,超额利润的大半都归了他,不要利息也是应该的。
卿云点了点头,“合理。基金管理人,我们新注册一家公司来担任,我独资。
投决会三方各派一人,重大事项全票表决通过,非重大事项三分之二通过。”
孙红兵嘶了一声,不是觉得卿云吃独食,而是……
“你才18岁,就准备站在前台了?”
说罢,他舔了舔嘴唇,“小伙子,我必须给你个忠告,你这么单独的站出来,你岳父可就护不住你了。”
孙红兵一直以为卿云只是操盘,站台还是秦天川出面站台。
没想到最后是这个少年自己站了出来。
卿云疑惑的看了他一眼,而后双手一摊,无良的笑着,
“关我爸什么事?这所有的一切都是我自己的操作啊。
这个企业姓卿,不姓秦。”
孙红兵闻言顿时瞪大了眼珠子,伸出手指颤抖的半天说不出话来。
好半天,他皮笑肉不笑的开了口,
“卿总,你要明白一件事,你现在能做这件事,大家是看在你未来岳父的面子上的。
不然……”
他看了一眼旁边的秦缦缦,而后压低了声音,“你懂的!”
卿云笑了笑,耸了耸肩膀,“我懂啊。”
“你懂个屁你懂!你们还没有法律关系,谁特么的敢信你!你到哪儿去找优先级资金?”孙红兵顿时暴跳如雷。
当初他重新起家,也是智柳给的50万。
钱不过,但是智柳的金字招牌让他有了在市场上博弈的可能。
卿云递过去一支烟,“优先级资金你别管,你放心,肯定有。”
孙红兵推开他的手,暴怒着,“我放个屁的心!”
半响,他自己拿过了烟,皱着眉头没滋没味的抽了一口,然后抬头定定的看着卿云那张年轻的过分的脸庞,缓缓的开了口,
“你小子不会是在诈我吧?用我的夹层资金,再去市面上找优先级资金?”
空手套白狼是吧!
这种招数,孙红兵见多了。
他嗤笑了一声,“小子,这也不是不行,只要你手段高超,这也是一条路。
但你考虑过没,我现在在资本市场上的信用,几乎为零,我来做夹层,你找优先级可不是那么好找的。”
话虽然打了他自己的脸,但做生意,脸皮算个屁。
“我签无限连带责任担保。”
坐在另外一边做题的秦缦缦头也不抬,淡淡的说了一句。
孙红兵顿时心平气和了,气定神闲的吹着沫子喝着茶。
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